Les Guardioles: Convenis urbanístics
L’AJUNTAMENT DE MOLINS DE REI I ELS PROPIETARIS PRIVATS DEL SÒL VAN PACTAR EL 2006 DUPLICAR L’EDIFICABILITAT A LES GUARDIOLES BASANT-SE EN PREVISIONS DEMOGRÀFIQUES DESMESURADES
A més, l’Ajuntament també va pactar el 2008 la venda del sòl municipal a l’IMPSOL a un preu sobrevalorat que, set anys després, encara no s’ha ingressat completament.
L’Ajuntament de Molins de Rei, governat llavors per l’ecosocialista Ivan Arcas, i els propietaris privats del sòl del sector de Les Guardioles, entre els quals destaca l’empresa Sacresa, propietat de la família Sanahuja, van signar al juliol del 2006, en ple clímax de la bombolla immobiliària, un conveni urbanístic que duplicava l’edificabilitat prevista del sector de Les Guardioles. Això permetria edificar 52.820m2 de sostre en un sector on, segons el Pla General Metropolità de 1976, només es podien construir 26.150m2. A més, el conveni va incloure un bescanvi de drets urbanístics que va determinar que en sòl públic només es construís habitatge públic (una quarta part amb preu concertat) i en sòl privat només es construís habitatge privat, segregant així per zones el tipus d’habitatge.
Molt utilitzats durant l’etapa de màxima especulació pública i privada amb el sòl de la història recent del nostre país, els convenis urbanístics de planejament són pactes entre l’Administració Pública i els promotors privats que deixen fora de la planificació urbanística al conjunt de la ciutadania al condicionar l’actuació dels poders públics al que s’acordi des de l’Ajuntament amb els propietaris del sòl a urbanitzar. El conveni urbanístic entre l’Ajuntament i les empreses privades, de fet, va determinar les línies generals de la modificació del PGM i l’elaboració del Pla Parcial Urbanístic redactats per l’IMPSOL i aprovats respectivament per l’Ajuntament de Molins de Rei el 2006 i 2008, en aquest darrer cas amb un únic vot en contra de la CUP. Fa poc més de cinc mesos que aquest pla, amb un retard de quatre anys respecte a la data inicial prevista, s’ha començat a portar a terme a Les Guardioles amb els primers moviments de terres. Per fer això possible es va desenvolupar i aprovar, l’any 2010, el projecte de reparcel·lació de la zona en ple concurs de creditors de Sacresa, el principal propietari de sòl privat segons el projecte de reparcel·lació, amb prop del 75% del total.
Per justificar aquest gran increment de edificabilitat (i, per tant, de nous habitatges) respecte a la planificació inicial, l’IMPSOL, redactor de la modificació puntual del PGM basada en el conveni urbanístic, va fer-hi referència a un informe del Centre d’Estudis Demogràfics publicat en març del 2006 en el qual s’establien quatre possibles escenaris demogràfics per a la formació de noves llars i la demanda d’habitatge a Molins de Rei cara al 2015. L’informe, que no va tenir en compte condicionants socioeconòmics com l’evolució futura de la taxa d’atur, el poder adquisitiu dels salaris, l’entrada al mercat de treball dels joves, els tipus d’interès o el finançament hipotecari, establia quatre possibles escenaris demogràfics i de formació de noves llars futurs: un màxim, un intermedi (que considerava com el més factible), un de moderat i un anomenat “endogen” que no tenia en compte els fenòmens migratoris i establia el mínim previst.
Segons l’escenari màxim, al 2015 hi viurien a Molins de Rei 29.531 persones i es necessitarien entre 3.124 i 3.824 nous habitatges respecte a 2005. En el cas de l’escenari intermedi, hi hauria els mateixos habitants però caldrien entre 2.573 i 3.281 nous habitatges. L’escenari moderat establia una població de 28.032 habitants i la necessitat d’entre 2.089 i 2.835 nous habitatges. I finalment l’escenari endogen o mínim projectava una població de 24.775 habitants i la necessitat d’entre 798 i 1.603 nous habitatges respecte als existents a Molins de Rei una dècada abans.
De tots quatre, el mínim s’ha demostrat com el més encertat prop d’una dècada després (segons l’Idescat, al 2014 hi havia empadronades a Molins de Rei 25.152 persones), però casualment no es va fer esment d’ell a l’hora de redactar la modificació puntual, que va prendre com a model els escenaris màxim, intermedi i moderat, els quals s’han demostrat amb el pas del temps molt allunyats de la realitat. Eren els temps on semblava que existiria una demanda futura infinita per als nous habitatges construïts i les conseqüències les notem en l’actualitat: a tot Catalunya hi ha més de 450.000 habitatges buits, segons un informe de 2014 de la Taula d’Entitats del Tercer Sector, molts d’ells pràcticament invendibles. A Molins de Rei encara no hi ha un cens oficial (després d’un llarg retard, l’equip de govern sociovergent va anunciar recentment que d’aquí a dos mesos, per Nadal, es farà públic) tot i que dades oficials de l’Idescat establien 1.129 habitatges buits l’any 2011.
Però l’Ajuntament no només va signar un conveni urbanístic amb els propietaris privats del sòl en relació al sector de Les Guardioles: el juliol del 2008 en va signar un altre amb la Mancomunitat de Municipis de l’AMB en el qual es va pactar la venda de tot el sòl municipal propietat de l’Ajuntament a la zona a l’IMPSOL (entitat pública empresarial local depenent de l’AMB però regida per dret privat mercantil). Es va acordar un preu de 4.872.808,30€ per els 6.802m2 de sòl propietat de l’Ajuntament (2.135 d’ells exclosos posteriorment d’aprofitament urbanístic segons el projecte de reparcel·lació), la qual cosa dóna un preu de 716 €/m2, propi a dia d’avui més d’un habitatge construït que d’un terreny encara per urbanitzar i edificar (de fet, el preu mitjà a Catalunya del sòl urbà el segon trimestre de 2015 a la província de Barcelona en ciutats d’entre 10.000 i 50.000 habitants ha estat de 164€ el metre quadrat segons el Ministeri de Foment). Fins i tot tenint en compte els 11.619m2 de sostre edificable possible en els terrenys propietat de l’Ajuntament, surt un preu de 412€ per metre de sostre edificable potencial, més del doble del preu actual mitjà del sòl ja urbanitzat. Una sobrevaloració del sòl urbanitzable i edificable molt habitual en els anys esbojarrats de la bombolla.
Del muntant total dels diners, l’Ajuntament va cobrar 300.000€ amb la signatura del conveni i 2.005.395,60€ gràcies a una addenda al conveni signada el juny del 2009 per poder fer factible la compra per part del consistori dels terrenys al voltant del camp de futbol Ricard Ginebreda on s’està construint actualment el nou institut de secundària. Però encara no s’han ingressat, després de 6 anys de la signatura del conveni, els 1.605.627,70€ condicionats a la signatura en escriptura pública de la compravenda ni els 961.785€ per poder compensar el deute que té l’Ajuntament amb l’IMPSOL per tots els treballs de redacció i gestió urbanística realitzats des de l’AMB en el sector de Les Guardioles. Una escriptura pública de compravenda que, per inversemblant que sembli, encara no s’ha realitzat tot i que l’Ajuntament ha inclòs aplicacions relacionades amb aquest ingrés dues vegades als pressupostos municipals: l’any 2011 (quan teòricament s’haurien d’haver iniciat les obres d’urbanització) i aquest mateix any, on l’aplicació pressupostària que ho contempla tot sembla indicar que quedarà un altre cop sense efecte i l’Ajuntament disposarà d’1.942.809,52€ menys per poder fer front a les despeses planejades, entre elles, les quotes d’urbanització del propi sector de Les Guardioles valorades en 1.624.070,74 € segons el darrer pressupost municipal.
Tenint en compte que el passat 15 d’octubre (el mateix dia que l’alcalde de Molins de Rei, recentment escollit diputat del Parlament de Catalunya, passava el matí a Barcelona en els actes d’aclamació al president en funcions de la Generalitat abans i després de la seva declaració davant el TSJC per les imputacions del 9-N) es va acabar el termini inicial legal per que l’equip de govern sociovergent presentés els pressupostos del proper any davant el ple, haurem d’esperar encara una mica per treure conclusions de tot plegat.
Com es farà front des de l’Ajuntament a les quotes d’urbanització de la zona sense haver pogut realitzar encara l’escriptura de compravenda dels terrenys municipals i, per tant, sense ingressar els diners previstos al darrer pressupost? Quin serà el calendari de pagament d’aquestes quotes? I per què encara avui, 7 anys després de la signatura del conveni entre l’Ajuntament i l’IMPSOL, aquesta compravenda no s’ha realitzat efectivament? Per què es continua endavant amb un projecte urbanístic basat en previsions demogràfiques errònies? Quin paper jugaran els promotors privats en una operació que requereix grans inversions a llarg termini i la viabilitat econòmica del qual està cada cop més qüestionada? Qui es farà càrrec realment dels més de 15.000.000 d’euros previstos inicialment només per la urbanització de la zona?
Des de Molins Camina considerem que totes aquestes qüestions (i d’altres més que sorgiran a mida que les obres continuïn entre el pols, el soroll nocturn i el fang) mereixen una resposta el més aviat possible.
