Les Guardioles: El nostre Pla Caufec?
- Molins Camina
- 17 abr 2015
- 9 Min. de lectura
El Pla Caufec, projecte d’urbanització a Esplugues de Llobregat rebatejat el 2007 com a Porta BCN, ha estat la demostració de que la mobilització social, veïnal i popular contra l'urbanisme especulatiu i les agressions al territori, de vegades, triomfa.
Gran part de la ciutadania espluguina, amb una perseverança i capacitat de resistència digna de menció, s'ha oposat des de fa més de 20 anys (el projecte es va iniciar el 1991) a la transformació del barri de Finestrelles i la zona que limita amb Barcelona en un mastodòntic complex residencial i comercial guiat només per l'afany de lucre privat i sense cap respecte ni per les necessitats socials de la població ni per l'entorn urbà i natural (els terrenys es situen tot just al costat del Parc de Collserola). I tot i el patiment, processos judicials penals inclosos, i la també perseverant tasca de l'Ajuntament espluguí en defensa dels interessos del promotor privat, ara per ara han aconseguit aturar la voracitat irracional dels promotors urbanístics. Els espluguins i espluguines, durant molt de temps, no han estat ni muts, ni a la gàbia.
A Molins de Rei s'ha començat a parlar darrerament de la urbanització de l’única zona del municipi que encara no ha caigut sota el domini de l'asfalt, les canonades, el ciment i el totxo. I vet aquí, segons el projecte de reparcel·lació aprovat definitivament el 2012 per l'Ajuntament de Molins de Rei, que el promotor privat i propietari dels terrenys del Pla Caufec a Esplugues, el grup immobiliari Sanahuja (controlat per la família Sanahuja), és també propietari, mitjançant la filial fundada el 1998 Sacresa Terrenos Promoción SL, de més de dos terços del sòl del sector de Les Guardioles. Concretament, de prop de 86.000 m2 i un 66,28% de drets inicials de manera exclusiva i uns altres 30.000 m2 i un 23,93% de drets inicials en conjunció amb l'empresa constructora d'Esplugues Viladrich Compañía Constructora SA.
La resta (al voltant del 9%) dels terrenys del pla són propietat privada de quatre persones físiques (un 5,1%) i propietat pública de l’Ajuntament de Molins de Rei (el 3,6% restant), que ha decidit, segons el darrer pressupost municipal, alienar la seva part (és a dir, deixar de ser propietari d’aquest patrimoni públic) a un preu de més d’1.900.000 € per poder finançar amb els ingressos pressupostats l’inici de la urbanització del propi pla de Les Guardioles.
Un projecte, el de Les Guardioles, que se suposa que començarà el seu procés d'urbanització amb els primers moviments de terres aquest mes d'abril o maig, dos anys i mig més tard dels terminis previstos inicialment per la seva finalització, i amb una durada prevista (inicialment) de set anys, gairebé dos mandats municipals.
I una família, els Sanahuja, relacionada no només amb un dels plans urbanístics amb un procés de desenvolupament (fallit) més extens en el temps i un major i persistent rebuig popular de tot Catalunya, sinó també amb els pitjors anys del desarrollismo franquista i porciolista amb l'aluminosi del Turó de la Peira, víctima mortal inclosa, com a fita especial. Amb sonors fracassos urbanístics i immobiliaris aquests darrers anys com Màgic Badalona, Vilamarina o l’Aeroport de Ciudad Real. I últimament amb cinc processos judicials als quals fer front: per delicte fiscal de 16 milions d’euros (cas Rua Nova), per falsificació documental i frau fiscal de 200.000 € (cas Valencia Park Siglo XXI), per falsificació documental i frau fiscal de 4,7 milions d’euros (cas Prosavi, empresa relacionada a més a més amb el cas Pretòria), per ús d’informació privilegiada (cas Cresa), i per suborn de 4 milions d’euros a membres del Consell Insular Balear en un procés immobiliari especulatiu (cas Can Domenge). En aquests dos darrers casos ja hi ha hagut sengles condemnes de multa de 210.000 € i d’un any de presó per Román Sanahuja, patriarca de la família.
Veient els antecedents (urbanístics i judicials) i el context, el futur desenvolupament del sector de Les Guardioles potser s'hauria d'entendre com un intent més d'aprofitament econòmic per promotors immobiliaris privats amb voluntat especulativa del sòl a les immediacions del gran pulmó verd de la zona metropolitana de Barcelona, el Parc de Collserola. Hi ha exemples reeixits en aquests darrers anys com Mas Lluí a Sant Feliu de Llobregat i Sant Just Desvern i Torre Vilana a Barcelona, altres intents fallits com el Torrent del Duc a Sant Feliu de Llobregat, La Rierada a Molins de Rei (amb 400 habitatges nous pensats en un principi) i el propi Pla Caufec a Esplugues, i alguns plans semi-fallits com el megaprojecte del Centre Direccional de Cerdanyola del Vallès, que tot just ara es començarà a desenvolupar efectivament una dècada després del seu inici i amb un 20% menys dels habitatges previstos en un principi.
Tots aquests plans al voltant de Collserola, basats en modificacions puntuals del Pla General Metropolità de 1976, han intentat aprofitar la perspectiva poc respectuosa amb els espais naturals del pla general postfranquista amb tres objectius principals: permetre la urbanització i construcció residencial privada a les zones de transició entre els nuclis urbans i el bosc, amb la venda a preu d'or de habitatges "a peu de la muntanya"; forçar a l'Administració a realitzar, mitjançant convenis urbanístics fora del dret administratiu, permutes d'edificabilitat en zones urbanes consolidades a gust del promotor privat per poder mantenir la zona forestal amb protecció davant la pressió immobiliària; i, per últim, "revaloritzar" el sòl privat inicialment sense urbanitzar com a conseqüència del seu canvi de classificació i la seva expropiació, urbanització i concessió de llicència d'obra, encara que finalment no s'arribi a edificar res (com seria bon exemple, a dia d'avui, el ja esmentat Pla Caufec a Esplugues).
Tot i la declaració oficial del Parc Natural de Collserola el 2010 i de l'especial atenció de la jurisprudència europea al respecte, sembla que les ànsies urbanitzadores i immobiliàries a les rodalies del Parc per part dels promotors, principalment privats però també públics, com l'Institut Metropolità de Promoció del Sòl i Gestió Municipal (IMPSOL), no han desaparegut.
El "problema" és que mentre que durant els anys bojos de la bombolla immobiliària qualsevol operació urbanística de promoció residencial, per esbojarrada que fos, trobava finançament i demanda final, a partir de 2008 les circumstàncies econòmiques són molt diferents. Així, les reserves de sòl privat anteriors al deliri especulatiu o comprades amb gran sobrevaloració durant l’època d’irracionalitat col·lectiva del període 1998-2008 es troben actualment amb unes possibilitats de venda, amortització o extracció de rendiments i plusvàlues molt complicades, per no dir impossibles. Fins i tot, encara que es trobin a la "porta d’entrada a Collserola" (en el cas del Pla Caufec, es trobarien a la "porta d’entrada a Barcelona", segons la denominació "Porta BCN" de la promoció fallida).
El sector de Les Guardioles a Molins de Rei n’és un bon exemple: va néixer com a projecte l’any 2001 durant els primers anys de la bogeria especulativa immobiliària i la desmesura i l’exuberància urbanística amb l’ecosocialista Josep Janés i Iniciativa i Esquerra per Molins a l'alcaldia; la modificació puntual del PGM va ser redactada en 2005 i aprovada definitivament el 2007, en ple clímax delirant de la bombolla; i la zona hauria d'haver estat urbanitzada, en les seves promocions d’habitatge amb protecció oficial, obligatòriament fa tres anys segons el pla parcial aprovat per l’Àrea Metropolitana de Barcelona (AMB) i per l’Ajuntament de Molins de Rei (amb l’única oposició de la CUP) el 2008, fa prop de set anys.
Però, malauradament pels convidats, es va arribar tard a la festa: l’inici del desenvolupament del pla va coincidir amb l'esclat de la bombolla immobiliària aquell mateix any. I per acabar-ho d’adobar dos anys més tard, el 2010, es produïa el concurs de creditors (antiga suspensió de pagaments) del Grup Sanahuja, el tercer més gran fins llavors a Espanya gràcies als seus 1.800 milions d'euros de deute acumulats. De manera que mentre els Sanahuja intentaven deixar de pagar part dels seus immensos deutes inassolibles (entre ells, 82 milions d'euros d’un préstec de diner públic de l'Institut Català de Finances i 150 milions d’euros de deute fiscal amb Hisenda) i miraven d'escapolir-se dels seus diversos (i creixents) problemes judicials, el superlatiu pla parcial aprovat per l’AMB es tornava irrealitzable, Les Guardioles continuava existint només en el paper, i Riera Bonet, L’Àngel i Les Conserves continuaven separades per la natura.
Tot i així, resulta curiós que durant el període en el qual l'empresa propietària de la majoria dels terrenys del pla parcial va romandre en concurs de creditors (juny 2010-juny 2012), amb més de 230 milions d'euros de diners públics compromesos com a conseqüència d'una pèssima gestió privada i amb la pròpia supervivència de l'empresa en dubte, l'Ajuntament de Molins de Rei va anar realitzant el projecte de reparcel·lació sense que es complissin els terminis d'urbanització obligatòria del pla parcial inicialment aprovat per l’AMB. També sembla estrany que la pròpia AMB i la Generalitat hagin aprovat definitivament i començat amb les licitacions d’un pla que s'havia demostrat tremendament exagerat i fora de la realitat econòmica en les seves previsions inicials.
Ara, com va succeir l'any passat en el cas del Pla Caufec, fins i tot amb conseqüències judicials per les persones que van oposar-se en el seu temps al demencial plantejament inicial, sembla que s'intenta "revitalitzar" sense gaire mesura ni racionalitat, en un context d’enorme crisi immobiliària i amb el suport econòmic de les administracions públiques (es parla inicialment d'una inversió pública de 9 milions d'euros, sense tenir en compte les inversions en equipaments i la despesa corrent en serveis públics municipals futurs associats) el negoci d'un promotor privat en decadència, amb diversos processos judicials pendents i amb una suspensió de pagaments històrica en el seu currículum més recent, superada amb una quitança de 700 milions d’euros.
Tot això en una ciutat amb nombrosos habitatges buits però sense un cens municipal oficial al respecte, i sense que ningú pugui justificar raonablement (no s’ha presentat cap estudi de viabilitat concloent i la memòria social del pla parcial del 2008 preveia un Molins de Rei el 2015 amb 28.000 o 29.000 habitants i 12.000 llars) quina necessitat hi ha, segons el pla parcial, de més de 52.000 m2 de nou sostre residencial en zones no urbanitzades de Molins de Rei. D’aquest sostre residencial, la major part (un mínim del 60%) està considerat al pla parcial de preu "lliure" o "concertat" (que pot arribar per llei a generar habitatges “amb protecció pública” amb preus de fins 240.000 €), amb 680 habitatges nous, més de 300 d’ells de promoció privada, i fins a 1.380 noves places d'aparcament “fora de la via pública”, amb una reserva d’1,8 aparcaments privats soterrats per habitatge.
A més, d'acord amb un recent estudi de la Diputació de Barcelona, en el sòl urbà consolidat de Molins (sense tenir en compte les urbanitzacions de muntanya) existeixen hores d’ara 92 solars buits amb potencial per 33.000 m2 de nou sostre residencial (o 130 habitatges nous de 80 m2), i si ens fixem en l’oferta de nou habitatge d’aquests darrers anys de crisi immobiliària a Molins de Rei, segons la Generalitat de Catalunya, des de l’any 2008 fins el 2014 s’han acabat 770 habitatges nous, 90 més dels que s’inclouran en un principi només en el sector de Les Guardioles en els propers set anys. En comptes de reduir considerablement la nova construcció residencial i fer-la en zona ja consolidada, es manté el mateix ritme constructor i a més en zones sense urbanitzar, amb totes les inversions addicionals d’urbanització i serveis que això comporta i el cost mediambiental que es pot afegir, precisament quan més costa trobar demanda final per a un habitatge nou.
Perquè hem d’assumir que els anys feliços de la bombolla immobiliària, l'època en la qual es va plantejar el faraònic projecte de Les Guardioles, s'han esvaït com llàgrimes sota la pluja i les vendes d’habitatge nou s'han desplomat en aquests darrers 7 anys, segons l’INE, un 73% tant a Catalunya com a la província de Barcelona, com a conseqüència de la devastadora crisi econòmica i social causada per la irracionalitat financera prèvia.
Potser aquestes dificultats de venda d’obra nova tinguin alguna cosa a veure amb el recent anunci que, segons el projecte executiu de les obres (que encara no s’ha fet públic per part de la AMB o l’IMPSOL a la seva web), als 170 habitatges amb protecció oficial de l’IMPSOL (previstos al pla parcial del 2008 i que teòricament haurien d’haver-se construït el 2011) s’afegiran 189 més de titularitat municipal, no inclosos en un principi en el projecte específicament, i tots en principi en règim de lloguer o cessió d’ús. Sorprèn, això sí, que en un poble on no s’han desenvolupat polítiques actives d’habitatge social de lloguer durant molt de temps i l’Ajuntament dedica en el proper pressupost només 145.500 € a polítiques d’habitatge (i 10.000 d’ells a la gestió de la Xarxa de Lloguer Social), ens trobem sobtadament amb una projecció de més de 300 nous habitatges públics de lloguer sobre terrenys privats (terrenys que en un principi hauran de ser expropiats amb la corresponent indemnització). I sorprèn encara més que l’Ajuntament hagi decidit alienar el sòl públic del sector per poder fer front a la seva urbanització i hagi demanat un préstec de més d’un milió d’euros per finançar equipaments públics (la nova biblioteca) no inclosos en el pla. Veurem d’on surten els diners per aquestes noves i importants inversions públiques anunciades a Les Guardioles i també per sufragar la promoció privada de més de 300 habitatges de nova construcció quan les entitats de crèdit no han parat d’augmentar aquests darrers anys els seus préstecs immobiliaris morosos o en fallida i el seu inventari de sòl i habitatge sense amortitzar.
Així que cap molinenc o molinenca pot saber, a dia d’avui, quin serà en aquesta sobtada "resurrecció" de Les Guardioles en plena època de profunda crisi econòmica i immobiliària el paper real de Sacresa i els Sanahuja (o dels seus creditors privats) i a on arribarà finalment, amb quines conseqüències socials i mediambientals i amb quin cost econòmic per a l’erari públic aquesta grandiloqüent i una vegada anteriorment fallida aventura. Ni tampoc pot decidir què es vol realment des del poble de Molins de Rei per a la zona, doncs el projecte ha estat dissenyat per instàncies supramunicipals, fonamentalment l’AMB i l’IMPSOL, i els terrenys són gairebé en la seva totalitat de propietat privada.
